Operador de almacén mexicano ‘vendido’ invertirá $700 millones

(Bloomberg) — La demanda de espacio para parques industriales en las ciudades del norte de México, Tijuana y Ciudad Juárez, es tan alta que Prologis Property Mexico SA ya tiene una lista de empresas que buscan abrir una tienda o ampliar los espacios existentes.

El fideicomiso de inversión en bienes raíces mexicano, comúnmente conocido como Fibra Prologis, planea invertir alrededor de $700 millones este año en bodegas y parques establecidos, dijo en una entrevista el director general, Héctor Ibarzabal. Prologis Inc., que posee el 43% de Fibra, invertirá $500 millones adicionales en terrenos sin desarrollar de mayor riesgo, dijo.

Muchas empresas de EE. UU. están buscando cortar las cadenas de suministro y reducir los costos de envío después de que el bloqueo generalizado de Covid en China hizo que hacer negocios allí durante la pandemia fuera un desafío. México se beneficiará de la estrategia, conocida como nearshoring, porque su frontera de casi 2,000 millas con Estados Unidos brinda una logística más cercana y económica.

“Ha habido una actividad sin precedentes en la frontera con México”, dijo Ibarzabal. “He estado en este negocio durante 30 años, y estos son récords históricos de absorción neta”, es decir, alquileres de nuevos espacios. Los mercados fronterizos de ProLogis en Reynosa, Ciudad Juárez y Tijuana están operando casi a plena capacidad, dijo.

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dueño de amazon

Fibra Prologis recaudó $400 millones en una venta de seguimiento en mayo, dijo Ibarzabal. La compañía también modificó recientemente una línea de crédito de $400 millones con nueve bancos, con una opción para aumentar el préstamo a $500 millones. Estima que, con efectivo disponible, Fibra Prologis tiene aproximadamente $850 millones para gastar, de los cuales $700 millones se gastarán para fin de año. Las inversiones de Fibra siempre se han concentrado en edificios y parques industriales conocidos como “activos estabilizados”, o activos que se construyen y se alquilan en un 95%.

La matriz de Prologis, con sede en San Francisco, invierte en terrenos y asume el riesgo de desarrollar y arrendar parques industriales, que luego se venden a Fibra, señaló Ibarzabal. Este año, espera que Prologis invierta unos 500 millones de dólares.

Fibra Prologis ha registrado un rendimiento total de alrededor del 270% desde su OPI de 2014, en comparación con el 54% de la bolsa de valores mexicana. La empresa tiene actualmente un valor de 69.400 millones de pesos (4.000 millones de dólares).

Los analistas de Morgan Stanley escribieron en una nota el mes pasado que los bienes raíces industriales en México estaban mostrando un “fuerte impulso”, con una tasa de vacantes por debajo del 2 por ciento a un máximo histórico, y que estaban mejorando entre otras firmas del sector. Prologis, Sobrepeso.

“Esperamos que continúe el impulso”, escribieron los analistas encabezados por Nikolaj Lippman. “Estimamos que México necesitará [about] Habrá 13 millones de pies cuadrados de nuevo inventario durante los próximos cinco años, una estimación que fácilmente podría resultar conservadora dada la demanda de nearshoring. “

Según Ibarzabal, Prologis es el host más grande de Amazon.com Inc. en el mundo. “Alrededor del 3 por ciento del producto interno bruto del mundo ocurre en nuestros almacenes”, dijo. Otros grandes clientes incluyen MercadoLibre Inc. y Walmart Inc.

desafío

Ibarzabal dijo que los competidores han pasado de construir edificios de oficinas o centros comerciales a construir almacenes industriales para obtener una parte del pastel. Aún así, dijo, el auge del nearshoring podría haberse triplicado o cuadruplicado si no fuera por la falta de energía en algunos de esos mercados.

“La infraestructura eléctrica es nuestro talón de Aquiles”, dijo. “Ya no hay energía para crecer, y el agua comienza a convertirse en un problema importante”.

El presidente mexicano, Andrés Manuel López Obrador, modificó la ley en 2021 para permitir que la empresa estatal Comisión Federal de Electricidad (CFE) priorice la energía hidroeléctrica obsoleta en su red eléctrica Las centrales eléctricas y las centrales térmicas brindan servicios de transmisión.

Alrededor del 65 por ciento de los ingresos de la empresa están denominados en dólares estadounidenses y el 35 por ciento restante está denominado en pesos mexicanos, dijo Ibarzabal. Una gran parte del negocio todavía proviene de empresas estadounidenses que buscan mano de obra en México, dijo.

“Trabajar en un almacén industrial no es sexy”, dijo. “Los jóvenes en Estados Unidos no están interesados ​​en este tipo de trabajo manual no remoto”.

Las empresas ahora entienden que cuanto más cerca de los EE. UU., mejor, dijo Ibarzabal, y eso no cambiará en el corto plazo. “Siempre estamos sujetos a nuevos conflictos geopolíticos, eventos climáticos, otra epidemia”, dijo. “México es un lugar donde las empresas pueden transformar sus cadenas de suministro globales y regionalizarlas”.