El mercado inmobiliario se queda sin clientes | Negocio

El mercado inmobiliario en España va a necesitar una buena dosis de paracetamol si quiere salir de la crisis del coronavirus, lo que ha puesto a este sector económico, como tantos otros, en cuarentena. El ladrillo enfrenta, 12 años después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, a otra crisis de calado, aunque se presume que es más corto en el tiempo. La pandemia está afectando la venta y el alquiler de viviendas, cuyos precios parecen estar condenados a caer. Los mercados de oficinas, hoteles, centros comerciales y todas las formas de inversión inmobiliaria también sufren. Solo buenas noticias entre la desolación. Nunca antes, incluso durante la Gran Recesión, las compañías han lanzado iniciativas para condonar el pago de la renta o las cuotas mensuales. Esta vez si.

El primer semestre del año se considera perdido en esta industria, donde la compra y venta de casas ya registrada cae (3.3% en 2019 y 2.6% en enero, según el INE). Las previsiones para 2020 ya son una hoja de papel. La realidad parece amarga, con “una disminución significativa en la demanda y una alteración en la oferta y los precios”, dice Rafael Gil, director del Servicio de Investigación Tinsa. La cuarentena (no hay visitas a pisos, no se otorgan nuevas hipotecas y los notarios solo atienden casos urgentes, por ejemplo, cuando hay un pago inicial) ha provocado una fuerte caída en la venta de viviendas. La incertidumbre, los ingresos más bajos para los ciudadanos, los ERTE y los despidos pueden exacerbar el colapso.

Su profundidad dependerá de cuánto tiempo continúe esta crisis de salud y de cómo salga el país de ella. “En marzo y durante los meses siguientes, los comercios caerán bruscamente y podemos ver caídas del 60% o más en comparación con 2019”, dice Ismael Kardoudi, director de Estudios y Capacitación de Fotocasa. “Nadie sabe cuánta actividad puede caer, pero hablar de caídas de ventas de entre 40% y 60% para 2020 no parece imprudente”, dice Mikel Echavarren, CEO de Colliers International España.

Menos alarmistas se muestran desde el campo académico. “El sector inmobiliario podría registrar una caída anual del 20% en el comercio”, dice José García Montalvo, profesor de economía en la Universitat Pompeu Fabra. Aunque, admite, “si el estado de alarma durara varios meses, sería dramático”. El volumen de comercialización “no caerá más del 20%, mi escenario central es del 10%”, predice José Luis Suárez, profesor de Gestión Financiera en el IESE.

El mercado de segunda mano y el mercado de alquiler han quedado desiertos. “Las agencias inmobiliarias han detenido su actividad, no se están cerrando nuevas operaciones de ventas y, por supuesto, las visitas se han paralizado”, dice José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI). Aunque algunos están haciendo un esfuerzo por tirar del automóvil. Century 21, por ejemplo, ofrece a los clientes videollamadas seguras, visitas virtuales y firma de contratos. En Gilmar dicen que tienen suficiente tecnología para que sus clientes puedan continuar. visitando La casa de tus sueños. “La operación se puede dejar en ausencia de una escritura, haciendo un contrato lo suficientemente cerrado como para salvaguardar los intereses de ambas partes”, indican. Aún así, es tan complicado de operar que los Colegios Oficiales de Agentes de Bienes Raíces de toda España han exigido este viernes al Gobierno que su actividad se incluya expresamente en las actividades limitadas por el decreto del estado de alarma.

Lo peor es que en algunas regiones llueve húmedo. “En Cataluña, enero registró un 9% menos de operaciones en comparación con el mismo mes del año anterior; en marzo y abril podemos ver caídas interanuales del 60% o más ”, explica Anna Puigdevall, gerente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña.

Al evaluar la gravedad del daño, el mercado de segundas residencias en las playas españolas es y será el más devastado. “Muchos reclamantes internacionales retrocederán en la compra”, confiesa Ricardo Sousa, CEO de Century 21 para España y Portugal. Y el impacto en el sector de las reformas en las casas no es menor, donde muchas obras se han hecho a medias. “La demanda ha sido bloqueada y solo se están atendiendo intervenciones urgentes, lo cual es un drama para cientos de miles de trabajadores, decenas de miles de microempresas y trabajadores independientes que han estado sin actividad durante 72 horas y sin nadie en la Administración han tenido en cuenta ”, explica Sebastián Molinero, secretario general de Andimac.

Las obras continúan

En cambio, la construcción de viviendas continúa, al menos al cierre de esta edición. “El objetivo no es detener la actividad, sino proteger a los trabajadores”, dijo Nadia Calviño, tercera vicepresidenta del gobierno, esta semana. En contra están los arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros técnicos de obras públicas, que representan a más de 110,000 profesionales, que solicitan suspender temporalmente las obras. “Es difícil garantizar el cumplimiento de las medidas del real decreto [del estado de alarma] y creemos que se debe tomar la decisión de salvaguardar la salud de los trabajadores “, declara Alfredo Sanz, presidente del Consejo General de Arquitectura Técnica de España.

Pero el sector de promoción y construcción, que aporta el 10% del PIB, reúne más de 1,2 millones de empleos, “por lo que las consecuencias serían muy graves para la sociedad en su conjunto”, dice Daniel Cuervo, secretario general. de los empleadores de APCEspaña. “Muchas empresas de construcción dependen de su capacidad de generar ingresos para cumplir con los vencimientos de las facturas de subcontratos de los meses anteriores, y es crucial que continúen facturando”, agregan en Neinor Homes.

Por esta razón, la posición del empleador es continuar. Ahora, “hemos pedido al Gobierno que aclare la situación, para garantizar que se pueda llevar a cabo con las máximas garantías sanitarias para los trabajadores y, sobre todo, cómo actuar en caso de que la policía intente detener las obras”, Juan desarrolla Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña. Asimismo, exigen que se garantice la actividad a las empresas distribuidoras para que no haya escasez de materiales en las obras. Sin embargo, “los problemas de suministro ya son notables”, dice el profesor del IESE.

Desde CC OO entiendo que “esta actividad no es urgente y mucho menos esencial” y cree que el Gobierno más pronto que tarde tendrá que detenerla, dice Daniel Barragán, secretario de Acción Sindical. Debido a que “no siempre se puede mantener la distancia de seguridad, no hay máscaras ni termómetros sin contacto”, dicen en una empresa de construcción que pide el anonimato. Sin embargo, grandes desarrolladores como Aedas Homes, Neinor Homes y Vía Célere, que continúan atendiendo a los clientes a través de canales telemáticos y ofreciendo visitas virtuales, dicen que están cumpliendo con todas las medidas de seguridad e higiene.

Con todo esto, se esperan demoras en la entrega de viviendas y “una fuerte caída en las visas de nueva construcción y rehabilitación a partir del próximo mes”, predice Sanz. Parece casi inevitable que los planes de entrega a domicilio de los desarrolladores que figuran en la lista, también los que no figuran en la lista, se desmoronarán. Los expertos creen que, con la perspectiva global, no debería afectar significativamente su listado.

Casas más baratas

Con una economía y un mercado laboral febril, el sector residencial tendrá que ajustar sus precios a la baja. “Creemos que en los 12 meses posteriores a la crisis de salud, los precios de la vivienda caerán”, dice Echavarren. Las ventas serán más llamativas de segunda mano, especialmente entre los “vendedores que necesitan liquidez, ya que el resto se retirará del mercado”, dijo Ignacio de la Torre, economista jefe de Arcano. En el portal Idealista también lo dan por sentado. “Las operaciones que están cerradas estarán en niveles más bajos que los precios que hemos experimentado en los últimos años”, dice Fernando Encinar, director de estudios, que es muy pesimista: “Antes de la recuperación, tendremos que pasar un escenario económico apocalíptico” .

En cuanto a los precios de las casas de nueva construcción, existen disparidades en los criterios. Mikel Echavarren cree que deberían ajustarse en las primeras etapas de la promoción e incluso durante el trabajo. Sin embargo, los empleadores no están de acuerdo: “Continuarán porque hay demanda de nuevos productos residenciales en las principales ciudades”, dice Cuervo.

Pagar un alquiler se ha convertido en un lujo, en parte ya lo era, para muchos inquilinos que han perdido sus empleos o trabajadores independientes cuya actividad se ha detenido. Algunos han regresado a la casa de sus padres. Y la mayoría espera renegociaciones o exenciones de sus propietarios, algunos de los cuales no cobrarán el alquiler de abril. “Por mucho que intenten mantener las rentas, creo que la presión sobre las rentas será claramente descendente”, dice el profesor García Montalvo.

Mientras tanto, el Gobierno “está estudiando diferentes alternativas”, dijo Calviño esta semana, para aliviar la situación de las personas vulnerables, pero evitando daños colaterales a los propietarios que dependen de la recaudación de rentas para vivir. Una moratoria global podría afectar a muchos pequeños ahorradores, en cuyas manos “está el 96% del parque de alquiler en España y cuya economía depende de esos ingresos”, comentan en Lazora.

Crisis 2008-2020

El sector inmobiliario se da vuelta para ver las caras con una crisis. El mismo miedo y angustia que hace 12 años, pero los expertos insisten en que este monstruo no tiene nada que ver con el de 2008. “La crisis será profunda, pero tendrá una duración más corta que la experimentada en 2008”, dice Sandra Daza, directora . General de Gesvalt.

Por el momento, la crisis sanitaria, económica y social no es financiera. “La situación es muy diferente porque la relación de esfuerzo para comprar una casa estaba entonces en niveles muy superiores al 40% [de la renta disponible], en comparación con el 32% de hoy; las familias debían más del 80% del PIB y ahora menos del 60%; los bancos de hoy son solventes y líquidos, a diferencia de 2008; la construcción de viviendas está muy por debajo del promedio histórico y los precios de las viviendas de hoy son razonables ”, dice el economista Ignacio de la Torre. “El último trimestre de 2020 puede estar muy ocupado”, dice el profesor del IESE. Y Juan Fernández-Aceytuno, CEO de Appraisal Society, apuesta por una recuperación en V. “En cinco días se lanzó un plan de rescate para empresas tres veces más alto que lo que se hizo hace cinco años, en la crisis de 2008”, dice. .

Mikel Echavarren, de Colliers, que refinanció más de 100 empresas en la Gran Recesión, agrega diferencias. “Hoy en día, los niveles de financiación de las empresas son mucho más razonables y la demanda de inversión institucional está esperando que las caídas de precios de algunos activos aceleren sus inversiones después del verano”. Se augura una recuperación del sector en el último trimestre. Los inversores de hoy no deberían tener ningún motivo para abandonar sus planes anteriores. Con la volatilidad que estamos experimentando en los mercados financieros y con las bajas tasas de interés, el posicionamiento del sector inmobiliario como inversión debería reforzarse después de este período ”, dice Jaime Pascual-Sanchiz, CEO de Savills Aguirre Newman.

Sin embargo, los Socimi, que invierten en activos logísticos, oficinas, hoteles y centros comerciales, están comenzando a notar los efectos. Colonial ha retrasado parte de sus inversiones para el próximo año y Merlin Properties ha dicho que verá reducir sus ingresos de alquiler en un 10% si la crisis dura hasta agosto. Solo el sector logístico, esencial para garantizar el suministro de la población, sale de esta apisonadora llamada Covid-19.

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